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Sturz bei Glatteis: Wer haftet vor dem Mietshaus?
Fachbeitrag im Mietrecht
Sturz auf glattem Eis: Wer ist vor dem Mietshaus verantwortlich?
Glatteis, Schnee und winterliche Witterung führen jedes Jahr zu einer erhöhten Unfallgefahr rund um Wohngebäude. Besonders problematisch sind ungeräumte oder nicht gestreute Gehwege, Hauseingänge und Zuwegungen, die von Mietern täglich genutzt werden. Kommt es hier zu einem Sturz, stellt sich schnell die zentrale Frage des Mietrechts: Wer haftet für die entstandenen Schäden und gegen wen können Betroffene ihre Ansprüche geltend machen?
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Pflichten ich als Vermieter im Winter tatsächlich zu erfüllen habe, warum ich mich nicht hinter der Wohnungseigentümergemeinschaft oder externen Dienstleistern verstecken kann und welche Bedeutung die Entscheidung des Bundesgerichtshofs für laufende und zukünftige Schadensersatzansprüche im Mietrecht hat.
Glatteis und Verkehrssicherungspflicht: Ein oft unterschätztes Risiko im Mietrecht
Nach ständiger Rechtsprechung obliegt es demjenigen, der ein Grundstück nutzt oder Dritten zur Nutzung überlässt, eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Diese verpflichtet dazu, Gefahrenquellen zu beseitigen oder zumindest abzusichern, um zu verhindern, dass andere Personen zu Schaden kommen. Im Rahmen des Mietverhältnisses gehört hierzu insbesondere die Verpflichtung, die Wege auf dem Grundstück während der Wintermonate ordnungsgemäß zu räumen und zu streuen.
Für Mieter scheint die Rechtslage klar: Wird nicht gestreut und kommt es zu einem Sturz, bestehen häufig Ansprüche auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Für Vermieter hingegen wird die Situation komplizierter – insbesondere dann, wenn das Mietobjekt Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist und der Winterdienst an einen externen Dienstleister übertragen wurde.
Der entschiedene Fall: Sturz einer Mieterin trotz engagiertem Winterdienst
Dem Urteil lag ein typischer, jedoch rechtlich relevanter Sachverhalt zugrunde: Eine Mieterin lebte in einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses, das Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft war. Die WEG hatte den Winterdienst – also das Räumen und Streuen der Gehwege – an einen professionellen Hausmeisterdienst vergeben.
Für einen Januarmorgen wurde laut Wettervorhersage akute Glatteisgefahr angekündigt. Trotzdem war ein Gehweg auf dem Grundstück nicht gestreut. Als die Mieterin das Haus verließ, rutschte sie aus, stürzte schwer und erlitt erhebliche Verletzungen. Dies führte zu langwierigen medizinischen Behandlungen sowie erheblichen Schmerzen.
Die Mieterin forderte daraufhin Schmerzensgeld und Schadensersatz von ihrer Vermieterin. Das zuständige Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt und sprach ein Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro zu. In der Berufung entschied jedoch das Landgericht anders: Es wies die Klage vollständig ab.
Das Landgericht argumentierte, dass durch die Beauftragung eines professionellen Winterdienstes die Verantwortung auf diesen übergegangen sei. Eine Haftung der Vermieterin käme nur in Betracht, wenn sie ihre Überwachungs- oder Kontrollpflichten verletzt hätte. Dafür sah das Gericht jedoch keine Anhaltspunkte.
Diese Auffassung hielt der Bundesgerichtshof jedoch für fehlerhaft.
Das Urteil des BGH: Vermieter sind ebenfalls haftbar, selbst wenn das Eigentum der WEG vorliegt.
Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil fest, dass Vermieter auch dann zur Verantwortung gezogen werden können, wenn das Grundstück nicht ausschließlich in ihrem Eigentum steht, sondern Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Entscheidend ist dabei nicht das Eigentum an dem Grundstück, sondern die mietvertragliche Pflicht gegenüber dem Mieter.
Nach Auffassung des BGH ergibt sich aus §§ 241 Abs. 2 und 535 BGB eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, sicherzustellen, dass die für den Mietgebrauch erforderlichen Wege gefahrlos genutzt werden können. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Vermieter Alleineigentümer ist oder lediglich Teil einer WEG.
Besonders deutlich wies der BGH die Ansicht des Landgerichts zurück, wonach sich der Vermieter durch die Beauftragung eines externen Dienstleisters entlasten könnte. Der eingesetzte Hausmeisterdienst wird aus rechtlicher Perspektive als Erfüllungsgehilfe im Sinne von § 278 BGB betrachtet.
Das bedeutet: Fehler des Dienstleisters werden dem Vermieter zugerechnet, als hätte er selbst gegen seine Pflichten verstoßen.
Der BGH betonte darüber hinaus, dass eine abweichende Sichtweise zu einem unterschiedlichen Schutzniveau für Mieter führen würde – abhängig davon, ob ihr Vermieter Alleineigentümer oder Teil einer WEG ist. Eine solche Unterscheidung hat keine rechtliche Basis.
Die Folge des Urteils: Das Berufungsurteil wurde aufgehoben und die Angelegenheit zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.
Bedeutung für Mieter: Praktische Relevanz des Urteils aus meiner Sicht
Mieter haben künftig die Möglichkeit, sich mit mehr Rechtssicherheit an ihren direkten Vertragspartner, also den Vermieter, zu wenden.
Sie sind nicht gezwungen, sich mit der WEG oder externen Dienstleistern auseinanderzusetzen. Ausschlaggebend ist lediglich, ob die Pflicht zum Winterdienst verletzt wurde und ein Schaden entstanden ist.
Einfluss auf Vermieter
Vermieter sollten das Urteil ernsthaft in Betracht ziehen. Die Beauftragung eines professionellen Winterdienstes befreit nicht von der Haftung. Es ist unerlässlich, den Dienstleister sorgfältig auszuwählen und dessen Leistungen regelmäßig zu überprüfen. Zudem gewinnen klare vertragliche Vereinbarungen innerhalb der WEG sowie mit dem Dienstleister an Bedeutung.
Außerdem sollten Mietverträge einer Prüfung unterzogen werden: Abweichende Regelungen zur Übertragung von Räum- und Streupflichten auf Mieter sind zwar grundsätzlich möglich, jedoch rechtlich stark eingeschränkt und in der Praxis oft unwirksam oder fehlerbehaftet.
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