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Ihr Rechtsanwalt Michael Siebel.
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Anwalt Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Schwelm
Ihre Digitalkanzlei im Zivilrecht - Vertragsrecht, Mietrecht & Arbeitsrecht
Das Mietrecht betrifft jeden einzelnen von uns
57,9 % der Deutschen leben zur Miete. Das entspricht nahezu 50 Millionen Menschen. Nirgendwo sonst in Europa wohnen so viele Personen in einem Mietverhältnis. In diesem Zusammenhang steigen die Mieten kontinuierlich an. Allein in den letzten 5 Jahren lag die durchschnittliche Mieterhöhung bei 9,1 %. Zudem kommen die gestiegenen Nebenkosten, die Instandsetzungen, Modernisierungen und zuletzt der Eigenbedarf eines Vermieters hinzu. Daher ist das Mietrecht eines der bedeutendsten Rechtsgebiete in Deutschland. Doch verläuft tatsächlich alles ordnungsgemäß?
Was ist alles enthalten?
Das Mietrecht stellt ein weitreichendes und vielschichtiges Rechtsgebiet dar. Der zentrale Bezugspunkt ist der Mietvertrag, der zwischen einem Mieter und einem Vermieter geschlossen wird. Der Vermieter verpflichtet sich, gegen Zahlung eines Entgelts dem Mieter das Mietobjekt für einen bestimmten Zeitraum oder auch unbefristet zur Verfügung zu stellen. Der Mieter erlangt dadurch die Nutzung, während der Vermieter weiterhin der Eigentümer bleibt. Die gesetzlichen Bestimmungen zu Mietverträgen sind in den §§ 535 bis 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Grundsätzlich ist es möglich, nahezu alles zu vermieten; im Folgenden informiere ich Sie über die rechtlichen Aspekte von Mietverträgen im Bereich Wohn- und Gewerberaummietverhältnisse. Dabei spielt es eine entscheidende Rolle, ob Sie die gemietete Immobilie als Wohnraum oder für gewerbliche Zwecke nutzen. Im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis ergeben sich auch in anderen Bereichen juristische Fragestellungen. So umfasst das Mietrecht ebenfalls das Makler- und Nachbarrecht. Darüber hinaus zählen Fragen des Wohnungseigentums sowie das Verfahrens- und Vollstreckungsrecht zu diesem Bereich.
Sie möchten Ihren Mietvertrag rechtssicher formulieren oder spezielle Vereinbarungen treffen? Ich unterstütze Sie bei der Gestaltung.
Besonderheiten bei Wohnraummietverhältnissen aus der Sicht eines Rechtsanwalts
Im Rahmen eines Mietverhältnisses über Wohnraum genießt der Mieter einen besonderen Mieterschutz. Sein Besitz an der Wohnung ist gemäß Art. 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) verfassungsrechtlich abgesichert. Er ist grundsätzlich nicht verpflichtet, irgendjemanden in die Wohnung zu lassen, auch nicht den Eigentümer. Darüber hinaus ist das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, welche nicht zum Nachteil des Mieters verlängert werden kann. Im Gegensatz dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter, je länger das Mietverhältnis besteht. In bestimmten Situationen steht ihm jedoch ein spezielles Kündigungsrecht zu, beispielsweise wenn der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Rückstand gerät (sprich, zu spät oder gar nicht zahlt). Die vereinbarte Monatsmiete (auch Mietzins genannt) wird am dritten Tag nach Beginn des Monats fällig. Die Höhe der Miete legen die Parteien eigenständig im Mietvertrag fest. Der Vermieter hat in diesem Zusammenhang das Recht auf eine Mieterhöhung, die jedoch nur innerhalb der gesetzlich zulässigen Grenzen erfolgen darf. Dies betrifft in der Regel eine Anpassung der Miete an die örtliche Vergleichsmiete, die sich in Städten am kommunalen Mietspiegel orientiert. Eine Mieterhöhung muss bestimmte Grenzen (häufig 15% oder 20%) in einem Zeitraum von 3 Jahren einhalten. Eine Mietminderung aufgrund sinkender Mietspiegel kann der Mieter jedoch nicht geltend machen.
Hat Ihr Vermieter die Miete erhöht? Wurde Ihnen die Wohnung gekündigt? Ihre Mieter zahlen nicht oder ziehen nicht aus? Jeder Fall ist einzigartig, was das Mietrecht so komplex macht. Da es um Ihre eigenen vier Wände geht, sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen.
Modernisierungsmaßnahmen: Die Mieterhöhung auf indirekte Weise
Es kommt häufig vor, dass Modernisierungsmaßnahmen in Wohnungen durchgeführt werden, um den Komfort sowie die Energieeffizienz zu steigern. Allerdings können solche Maßnahmen auch zu Mieterhöhungen führen. Die Modernisierungsumlage, die ich als Vermieter berechnen darf, ist auf 8% der Monatsmiete begrenzt. In der Regel hat der Mieter die Pflicht, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und Handwerker in die Wohnung zu lassen. Jedoch müssen die Bauarbeiten ein zumutbares Maß nicht überschreiten. Bei berechtigten Gründen kann der Mieter auch Widerspruch einlegen. In jedem Fall bin ich als Vermieter verpflichtet, den Mieter über geplante Modernisierungsmaßnahmen und die daraus resultierenden Mieterhöhungen zu informieren.
Im Falle von Mängeln: nicht klagen, sondern mindern
Als Mieter habe ich das Recht, bei Mängeln die Miete zu mindern, ähnlich wie Vermieter die Miete bei Verbesserungen der Wohnung erhöhen können. Allerdings müssen tatsächlich Mängel vorhanden sein, wie zum Beispiel Schimmel, Baulärm oder Wasserschäden, die die Wohnung unbewohnbar machen. Je nach Ausmaß der Beeinträchtigung kann ich die Miete teilweise oder vollständig mindern, ohne dass der Vermieter dem zustimmen muss. Eine berechtigte Mietminderung stellt keinen Kündigungsgrund dar. Bei einer Eigenbedarfskündigung hingegen muss der Vermieter einen echten Bedarf nachweisen, beispielsweise für nahe Verwandte. In Ballungsgebieten müssen Eigentümer beim Kauf einer Eigentumswohnung Sperrfristen von bis zu 10 Jahren beachten, bevor sie selbst einziehen können. Wenn ich Mängel oder Eigenbedarf habe, ist es wichtig, rechtlichen Rat einzuholen, um das Wohnen reibungslos zu gestalten.
Juristische Fragestellungen in der Eigentümergemeinschaft
Wohneigentum wird, ähnlich wie bei freistehenden Immobilien, im Grundbuch vermerkt, wobei das Eigentumsrecht des BGB Anwendung findet und insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von Bedeutung ist. Ein typisches Merkmal von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus ist die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die das Gemeinschaftseigentum, wie den Grund und Boden, eine zentrale Heizungsanlage oder einen gemeinsamen Garten, verwaltet und über die Angelegenheiten in der Eigentümerversammlung entscheidet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, die Immobilie eigenständig zu verwalten oder einen externen Hausverwalter zu beauftragen, der einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht erstellt.
Haben Sie Schwierigkeiten bei der Eigentümerversammlung? Ich stehe Ihnen gerne mit meiner Expertise zur Seite, um Ihre Interessen in der Wohneigentümergemeinschaft zu vertreten.
Gewerbemietrecht – Der Platz für Ihr Unternehmen
Die Regelungen des Mietrechts finden auch auf Gewerberaummietverträge Anwendung. Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen besteht jedoch kein besonderer Schutz für gewerbliche Mieter im Gewerbemietrecht. Es gibt allerdings Ausnahmen für sogenannte Werkwohnungen. Wenn ein Mieter seine Wohnung überwiegend gewerblich nutzt, kann ihm gekündigt werden, selbst wenn er die Wohnung zugleich bewohnt. Eine geschäftliche Nutzung ist beispielsweise gegeben, wenn ein Teil der Wohnung als Geschäftsadresse oder als Homeoffice dient. Ob eine Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum vorliegt, hängt von den spezifischen Umständen des Einzelfalls ab.
Sie planen, Ihre Wohnung gewerblich zu nutzen? Ich unterstütze Sie dabei, die rechtlichen Details zu berücksichtigen, um den Mieterschutz nicht zu gefährden.
Maklerrecht – welche Befugnisse hat Ihr Makler und welche nicht?
Ein Makler fungiert als Vermittler zwischen Vermieter und Mieter (oder Käufer und Verkäufer bei Eigentumswohnungen). Er kann von beiden Seiten beauftragt werden. Das Maklerrecht ist im BGB verankert, und weitere Anforderungen sowie Pflichten des Maklerberufs sind in der Gewerbeordnung (GewO) festgelegt, einschließlich der Erteilung einer Maklererlaubnis durch das Gewerbeamt. Der Interessent schließt mit dem Makler einen Maklervertrag ab, wobei der Provisionsanspruch des Maklers erst entsteht, wenn durch seine Vermittlung ein Mietvertrag zustande kommt. Die Suche nach der geeigneten Immobilie und die Höhe der Provision orientieren sich hauptsächlich an den Vereinbarungen im Maklervertrag. Wurde keine Regelung zur Maklerprovision getroffen, gilt die ortsübliche Vergütung. Nach dem Bestellerprinzip ist derjenige verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen, der den Makler beauftragt hat. Der Makler hat umfangreiche Hinweis- und Aufklärungspflichten, und bei einem Vertragsabschluss per Telefon oder online besteht ein Widerrufsrecht. Das Maklerrecht ist sehr komplex, weshalb es ratsam ist, bei Problemen einen Rechtsanwalt zu konsultieren, insbesondere wenn es um die eigenen vier Wände geht.
Nachbarrecht – Rasche Unterstützung bei erheblichen Konflikten
Streitigkeiten mit Nachbarn? Das sollten Sie beachten! Fast die Hälfte der Deutschen hat bereits einmal Auseinandersetzungen mit ihren Nachbarn gehabt. Oftmals führen solche Konflikte zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. In diesem Zusammenhang kommen die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Anwendung, ergänzt durch Bestimmungen in den Ausführungsgesetzen zum BGB (AGBGB) oder den Nachbarrechtsgesetzen (NRG) der jeweiligen Bundesländer. Grundsätzlich hat jeder das Recht, auf seinem Grundstück zu tun und zu lassen, was er möchte, jedoch sind Einwirkungen auf benachbarte Grundstücke zu vermeiden. Beispielsweise müssen bestimmte Abstandsregelungen bei Grenzbäumen, einschließlich Überhang und Überfall, Grenzmauern sowie bezüglich Imponderabilien, also schwer fassbaren Stoffen wie Rauch oder Licht, beachtet werden. Wenn Ihre Nachbarn Lärm machen und Sie mit Rauch belästigen, kann ich Ihnen helfen, schwierige Nachbarschaftsangelegenheiten zu klären.
Ich arbeite am Puls der Rechtsprechung
In Gerichtsverfahren wird oft über das Miet- und Wohneigentumsrecht gestritten. Ein aktuelles Beispiel betrifft die Frage, ob Gewerberaummieter während des Lockdowns zur Zahlung von Mieten verpflichtet sind. Hierzu gab es unterschiedliche Urteile von Landgerichten und Oberlandesgerichten. Der Bundesgerichtshof wird in naher Zukunft darüber entscheiden. Auch Eigenbedarfskündigungen führen häufig zu Streitigkeiten. So hat das Amtsgericht München entschieden, dass ein fortgeschrittenes Alter ausreicht, um Eigenbedarf für einen Angehörigen geltend zu machen. Der Mietendeckel in Berlin hat sogar das Bundesverfassungsgericht beschäftigt und das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin aufgehoben. Nun sehen sich Mieter, die von der temporären Mietminderung profitierten, mit hohen Nachzahlungen konfrontiert. Das Mietrecht ist einem ständigen Wandel unterworfen. Sollten Sie Fragen oder Herausforderungen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Rechtsgebiet meiner Kanzlei
Als Rechtsanwalt im Miet- und Wohneigentumsrecht berate und vertrete ich Sie in sämtlichen Angelegenheiten. Die stets aktuelle Rechtsprechung und fortlaufenden Gesetzesreformen machen das Mietrecht besonders dynamisch und schwer durchschaubar. Mit meiner Beratung sind Sie auf der rechtlich sicheren Seite. Mein Tätigkeitsfeld umfasst dabei folgende Leistungen:
- Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse
- Gestaltung und Prüfung von Mietverträgen (für Vermieter und Mieter)
- Rechtsberatung
- Rechtsbeistand bei
- Kündigungen
- Mängeln
- Mieterhöhungen
- Zahlungsklagen
- Räumungsklagen
- Vertretung im Prozess
- Wohnungseigentumsrecht
- Überprüfung und Anfechtung von Beschlüssen in der Wohnungseigentümerversammlung
- Durchsetzung und Abwehr von Rückbauverlangen
- Forderungsdurchsetzung
- Maklerrecht
- Für Makler
- Gestaltung von Maklerverträgen
- Rechtsberatung
- Durchsetzung von Provisionsansprüchen
- Abmahnung von Wettbewerbern
- Verteidigung bei Abmahnungen
- Für Maklerkunden
- Gestaltung von Maklerverträgen
- Abwendung von Provisionsansprüchen
- Rechtsberatung
- Für Makler
- Immobilienrecht
- Beratung beim Kauf und Verkauf
- Prüfung von Kaufverträgen
- Minderung des Kaufpreises bei Mängeln
- Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
- Rückabwicklung von Kaufverträgen
- Due Diligence für Investoren
Leistungen rund um das Mieten und Vermieten aus einer Hand
Ich biete umfassende Leistungen im Bereich Mieten und Vermieten aus einer einzigen Quelle an.
Unvorhersehbare Elemente, wie beispielsweise Licht, Geräusche, Dämpfe, Ruß und Rauch, werden als Imponderabilien bezeichnet. Ob eine Beeinträchtigung eines Nachbargrundstücks besteht und in welchem Umfang diese toleriert werden muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und erfordert eine Beurteilung unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Immissionsschutzgesetze.
Mit den richtigen Fragen kann ich potenzielle Mietnomaden identifizieren. Allerdings sind nicht alle Fragen zulässig. Ist das Mietverhältnis unzumutbar geworden, hat der Mieter erhebliche Mietschulden oder hat er die Wohnung beschädigt, könnte eine Kündigung in Erwägung gezogen werden. Anschließend kann ich ein Räumungsverfahren einleiten.
Dem Mieter steht das Recht auf Mietminderung zu, wenn das Mietobjekt Mängel aufweist. Solche Mängel können beispielsweise Schimmel, eine defekte Heizung oder Ähnliches sein. Die Minderung muss lediglich angekündigt werden, eine Bestätigung durch den Vermieter ist nicht erforderlich. Die Rechtsprechung zeigt eine unterschiedliche Handhabung in Bezug auf die Höhe der Mietminderung.
Der Mieter hat die Möglichkeit, bis spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung beim Vermieter einzulegen. Danach kann der Mieter gegebenenfalls einen Härtefall geltend machen. Die Frage, ob ein Härtefall vorliegt, ist von der individuellen Situation des Mieters abhängig. Ein fingierter Eigenbedarf kann angefochten werden.
Ein Anspruch auf Provision für mich als Makler entsteht erst, wenn ich erfolgreich vermittelt habe. Das bedeutet, dass der Miet- oder Kaufvertrag aufgrund meiner Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sein muss. Die Höhe der Provision wird gemäß dem vereinbarten Maklervertrag festgelegt. Wird der Vertrag nach der Vermittlung geändert, kann dies ebenfalls die Provisionshöhe beeinflussen.
Es ist möglich, dass der Vermieter/Verkäufer oder der Mieter/Käufer den Makler bezahlt. In der Regel übernimmt jedoch der Mieter/Käufer die Zahlung. Falls eine Maklercourtage vereinbart wurde, wird die Provision in der Regel gleichmäßig zwischen beiden Parteien aufgeteilt.
Grundsätzlich ist es nicht erlaubt, eine Mietwohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke zu nutzen. Sofern die ausgeübte Tätigkeit jedoch im Rahmen des üblichen Wohnens erfolgt, wie beispielsweise bei Dienstbesprechungen, Telefonaten oder Büroarbeiten, ist dies zulässig. Dabei darf die berufliche Nutzung jedoch nicht das eigentliche Wohnen überwiegen. Wird die Wohnung überwiegend und somit vertragswidrig für berufliche Zwecke verwendet, verliert der Mieter sein spezielles Mieterschutzrecht.
Sofern der Vermieter die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen sowie die Arbeiten der Handwerker rechtzeitig ankündigt, bin ich als Mieter verpflichtet, ihnen den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Dabei müssen die Art und der Umfang der Tätigkeit grob umrissen werden. Der Zutritt ist jedoch nur während der üblichen Tageszeiten zulässig.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt normalerweise 3 Monate. Klauseln im Mietvertrag, die zuungunsten des Mieters eine kürzere Kündigungsfrist festlegen, sind nicht rechtsgültig. Im Gegensatz dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für mich als Vermieter bei einer längeren Mietdauer entsprechend.
Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder einem Anstieg der Betriebskosten erhöht wird, kann ich als Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Im Gegensatz dazu habe ich als Mieter nur die Möglichkeit, die Miete zu mindern, wenn eine Senkung der Betriebskosten erfolgt.