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BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig
Fachbeitrag im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Wann ist eine Untervermietung rechtlich erlaubt?
Im Allgemeinen ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Mieter haben jedoch das Recht, diese Zustimmung zu verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen können. Ein solches Interesse besteht gewöhnlich, wenn sich die persönlichen Lebensverhältnisse vorübergehend ändern, beispielsweise durch einen längeren Aufenthalt im Ausland, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Ort oder aus familiären Gründen.
Der Zweck der Untervermietung besteht darin, die laufenden wohnungsbezogenen Kosten ganz oder teilweise zu decken. Sie soll den Mieter finanziell entlasten, jedoch nicht dazu dienen, zusätzliche Einkünfte oder wirtschaftliche Vorteile zu generieren.
Der entschiedene Fall: Eindeutiger Gewinn aus der Untervermietung
In dem vom Bundesgerichtshof behandelten Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne die Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, forderte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als klares Indiz für eine unzulässige Absicht zur Gewinnerzielung.
BGH: Kein rechtmäßiges Interesse bei profitabler Untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung mit Gewinn weitervermietet. Ein Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung besteht gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn die Untervermietung dem gesetzlich vorgesehenen Zweck dient.
Dieser Zweck besteht darin, dem Mieter die Wohnung bei einem wesentlichen Wandel seiner Lebensverhältnisse zu bewahren. Er umfasst ausdrücklich nicht die Eröffnung einer Möglichkeit zur Gewinnerzielung für den Mieter. Ein Interesse an einer gewinnbringenden Untervermietung ist daher rechtlich nicht geschützt.
Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung ist rechtens
Besonders relevant ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis zu beenden, wenn der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung untervermietet und dadurch schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt.
Im konkreten Fall stellte der Bundesgerichtshof eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB fest. Die Kündigung war rechtmäßig, da die Untervermietung ohne Zustimmung erfolgte und eindeutig auf die Erzielung von Gewinnen abzielte. Die Revision des Mieters wurde abgelehnt, sodass das Räumungsurteil rechtskräftig ist.
Ich empfehle, überprüfen zu lassen, ob Ihre Untervermietung rechtlich erlaubt ist oder ob ein Risiko für eine Kündigung besteht. Eine zeitnahe rechtliche Einschätzung kann dazu beitragen, teure Fehler zu vermeiden.
Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für übermäßige Aufpreise
Es wird häufig argumentiert, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt sei, wenn die Wohnung möbliert überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass auch eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge rechtfertigt – zumindest nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann zwar grundsätzlich Berücksichtigung finden. Wie hoch der zulässige Zuschlag im Einzelnen sein darf, hat das Gericht jedoch offen gelassen. Bislang existieren keine einheitlichen Berechnungsmodelle, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.
Interessenabwägung zwischen Mietern und Vermietern
Der Bundesgerichtshof stellte außerdem klar, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses im Einklang mit dem verfassungsrechtlich erforderlichen Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern steht. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich geschützt. Allerdings reicht die Position des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zustehen müsste. Entscheidend ist dabei auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.
Haben Sie eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung festgestellt? Ich prüfe Ihre rechtlichen Optionen und setze Ihre Ansprüche konsequent durch.
Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung
Das Urteil des Bundesgerichtshofs setzt eindeutige Maßstäbe für die Praxis. Eine Untervermietung ist erlaubt, wenn sie dem Erhalt der Wohnung und der Deckung eigener Kosten dient. Sollte sie jedoch zur Einnahmequelle werden, entfällt der rechtliche Schutz – was zur Folge hat, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten daher Untervermietungen sorgfältig prüfen und rechtlich einwandfrei gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu vermeiden und bestehende Mietverhältnisse abzusichern.
FAQs - Häufig gestellte Fragen zur Untervermietung
Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich zulässig, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf diese Zustimmung besteht nur, wenn ich als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.
Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn ich die Wohnung aufgrund vorübergehender Änderungen meiner Lebensumstände nicht selbst nutzen kann, beispielsweise bei einem längeren Aufenthalt im Ausland oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf dabei ausschließlich dazu dienen, meine eigenen Kosten auszugleichen.
Nein. Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung vor, wenn diese auf die Generierung von Gewinn abzielt. Die Untervermietung darf nicht als Einkommensquelle verwendet werden.
Von einer profitablen Untervermietung kann man ausgehen, wenn die geforderte Untermiete erheblich über der eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten gerechtfertigt werden kann. Zudem kann eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe ein bedeutendes Indiz darstellen.
Ja. Die Mietpreisbremse kann ebenfalls bei der Untervermietung von Bedeutung sein. Eine Untermiete, die die zulässige Höchstgrenze übersteigt, spricht in der Regel gegen eine einfache Kostendeckung und könnte auf eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht hindeuten.
Ja. Vermiete ich die Wohnung ohne Genehmigung und verletze dadurch erheblich meine mietvertraglichen Pflichten, kann der Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen. Entscheidend ist dabei eine Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis besteht lediglich, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst dieses Interesse jedoch nicht das Ziel, durch die Untervermietung Gewinne zu erzielen.
Eine Möblierung kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Zuschlag, insbesondere nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird. Bislang existieren keine einheitlichen gesetzlichen Berechnungsmodelle.
Nein. Selbst eine kurzfristige oder zeitlich befristete Untervermietung darf nicht auf die Generierung von Gewinnen abzielen. Ausschlaggebend ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Eine rechtliche Beratung ist besonders empfehlenswert, wenn ich eine Untervermietung in Erwägung ziehe, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unklarheiten bezüglich der zulässigen Miethöhe bestehen oder ich mit einer Kündigung aufgrund der Untervermietung konfrontiert werden könnte. Eine zeitnahe Prüfung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu minimieren und das Mietverhältnis abzusichern.