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Rechtsanwalt Hilfe bei Mieterhöhungen Schwelm

Dienstleistung im Mietrecht

Mieterhöhung – was ich für Sie als Mieter tun kann

Fast jeder Mieter wird im Laufe eines Mietverhältnisses mit einem Mieterhöhungsverlangen konfrontiert. Da es sich bei einem Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt, hat der Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen festgelegt, die erfüllt sein müssen, wenn der Vermieter eine Vertragsänderung durchsetzen möchte. Diese Voraussetzungen sind jedoch recht komplex. Viele Mieterhöhungsverlangen entsprechen ihnen nicht, da sie formal oder inhaltlich fehlerhaft sind. Deshalb lohnt es sich für Sie als Mieter, eine Mieterhöhung im Zweifel prüfen zu lassen.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Freiburg prüfe ich nicht nur die konkrete Mieterhöhung in Ihrem Einzelfall. Ich berate Sie zudem umfassend zum Thema Mieterhöhung und kann, wenn erforderlich, weitere rechtliche Schritte einleiten, um Ihre Interessen gegenüber dem Vermieter zu schützen.

Die Mieterhöhung und ihre Voraussetzungen

Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass Sie als Mieter ständig unerwarteten und unbegrenzten Mietsteigerungen ausgesetzt sind. Deshalb darf Ihr Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nur unter bestimmten Bedingungen eine Mieterhöhung verlangen. Sind im Mietvertrag keine bereits im Voraus festgelegten Steigerungen durch eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter sein Verlangen lediglich darauf stützen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erreichen. Eine weitere Möglichkeit der Erhöhung besteht nach einer Modernisierung.

Auch in formaler Hinsicht muss eine Mieterhöhung bestimmte Voraussetzungen erfüllen. So ist Ihr Vermieter verpflichtet, Ihnen die Erhöhung schriftlich mitzuteilen. Da beide Parteien an den Mietvertrag gebunden sind, benötigt Ihr Vermieter außerdem Ihre Zustimmung. Ohne diese kann die Erhöhung nicht wirksam werden. In einem solchen Fall bleibt ihm nur der Weg über eine Zustimmungsklage vor Gericht.

Darüber hinaus gilt: Ihr Vermieter darf eine Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn Ihre Miete in den letzten zwölf Monaten unverändert geblieben ist. Wirksam werden kann die Erhöhung erst, wenn seit der letzten Anpassung insgesamt 15 Monate vergangen sind. Ausnahmen bestehen bei Modernisierungsmieterhöhungen sowie bei der Anpassung von Betriebskosten. Für Ihre Entscheidung haben Sie drei Monate Zeit. Diese Frist bedeutet zugleich, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierung rechtzeitig vor ihrer Wirksamkeit angekündigt werden muss.

Ortsübliche Vergleichsmiete – was bedeutet das?

Der häufigste Grund für eine Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Darunter versteht man einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbare Wohnungen in einer bestimmten Region gezahlt werden. Mieten für preisgebundene Wohnungen bleiben dabei unberücksichtigt. Maßgeblich für die Vergleichbarkeit sind Kriterien wie Art, Ausstattung, Größe, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.

In vielen Städten und Gemeinden gibt es sogenannte Mietspiegel, aus denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung ablesen lässt. Wichtig ist außerdem die sogenannte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % steigen. In besonders angespannten Wohnungsmärkten liegt diese Grenze sogar nur bei 15 %.

Bitte beachten Sie: Diese Regeln betreffen ausschließlich Mieterhöhungen. Für Betriebskosten gelten sie nicht – hier können Anpassungen auch zwischendurch erfolgen, wenn sich die tatsächlichen Kosten erhöhen.

Als Rechtsanwalt für Mietrecht prüfe ich für Sie, ob eine Mieterhöhung auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtlich zulässig ist, und berate Sie zu Ihren Möglichkeiten.

Sonderfall: Mieterhöhung nach Modernisierung

Nimmt Ihr Vermieter eine Modernisierung am Wohngebäude vor, darf er bis zu 8 % der entstandenen Kosten auf Ihre Jahreskaltmiete umlegen. Auch hier muss die Mieterhöhung in Textform angekündigt werden. Im Unterschied zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist Ihre Zustimmung in diesem Fall nicht erforderlich. Die Mieterhöhung nach Modernisierung tritt automatisch mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens in Kraft.

Typische Fehler bei Mieterhöhungen

In der Praxis sind mehr als die Hälfte aller Mieterhöhungsverlangen formal oder inhaltlich fehlerhaft. Häufig treten Probleme bei der Berechnung oder den Fristen auf, das Schreiben wird nicht ordnungsgemäß zugestellt oder es gibt Fehler in der Bezeichnung des Mieters. Auch Ausführungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten oft Ungenauigkeiten. Stimmen Sie einem solchen Verlangen unüberlegt zu, gilt die neue Miete nach Ablauf der Dreimonatsfrist. Deshalb sollten Sie eine Mieterhöhung stets sorgfältig prüfen lassen.

Auch bei Modernisierungsmieterhöhungen gibt es Besonderheiten: Hat Ihr Vermieter für die Baumaßnahmen öffentliche Fördermittel erhalten, muss er diesen Betrag von der möglichen Mieterhöhung abziehen.

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Ich berate Sie gerne umfassend und persönlich bei Ihrem Anliegen.

Die Mieterhöhung – besser rechtlich prüfen lassen

Verzichten Sie nicht auf Ihre Rechte, wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung verlangt. Da viele Erhöhungsbegehren unzulässig sind, sollten Sie sich im Zweifel rechtlich beraten lassen. Als Rechtsanwalt für Mietrecht prüfe ich, ob die Mieterhöhung formal und sachlich korrekt ist, und unterstütze Sie dabei, unberechtigte Forderungen abzuwehren. Sie müssen eine unzulässige Mieterhöhung nicht hinnehmen – sprechen Sie mich an.