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Rechtsanwalt Räumung einer Mietsache Schwelm
Dienstleistung im Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Probleme mit Mietern? So setze ich als Vermieter erfolgreich Ihre Rechte durch
Unzuverlässige Mieter, die ihre Miete nicht pünktlich zahlen und die Wohnung nicht ordnungsgemäß pflegen, stellen für jeden Vermieter eine enorme Belastung dar. Leider beschränkt das soziale Mietrecht meine Freiheit bei der Vertragsgestaltung als Vermieter erheblich. Eine Räumung ist oft die letzte Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden und die Immobilie wieder unter Kontrolle zu bringen. Allerdings ist dieser Schritt nicht nur für den Mieter, sondern auch für mich als Vermieter sehr kosten- und zeitintensiv.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie ich einen Räumungstitel erfolgreich vollstrecken kann.
Räumung – das ist zu beachten
Vor der Räumungsklage: Kündigung
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Fristlose Kündigung, wenn ein Mieter das Mietverhältnis schwerwiegend verletzt, beispielsweise durch Mietschulden von mindestens zwei Monatsmieten oder wiederholtes unpünktliches Zahlen der Miete.
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Bei langjährigen Mietern müssen die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berücksichtigt werden.
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Die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.
Zeitraum
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Die genaue Dauer einer Zwangsräumung kann nicht vorhergesagt werden, da sie vom individuellen Fall abhängt.
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Der Zeitraum zwischen dem vollstreckbaren Räumungsurteil und dem endgültigen Auszug kann zwischen zwei Monaten und einem Jahr liegen.
Räumungsurteil
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Ein rechtskräftiges Urteil eines Amtsgerichts oder Landesgerichts ist erforderlich, bevor eine Räumung durchgeführt werden kann.
Räumungstitel vollstrecken
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Ein Räumungstitel wird ausgestellt, sobald das vollstreckbare Urteil vorliegt. Der Gerichtsvollzieher wird damit beauftragt, die Wohnung zu räumen.
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Es ist wichtig, dass alle Mitbesitzer namentlich genannt werden, damit der Räumungstitel gegen alle Mitbesitzer vollstreckt werden kann. Ehepartner, Lebenspartner und Mitbewohner gelten grundsätzlich als Mitbesitzer.
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Wenn ich als Vermieter erst während der Zwangsräumung von Mitbesitzern erfahre, kann eine einstweilige Verfügung gemäß § 940a II Zivilprozessordnung (ZPO) Abhilfe schaffen.
Achtung vor Selbstjustiz!
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Wenn ich als Vermieter ohne gültigen Räumungstitel Zutritt zur Wohnung verschaffe, kann dies teuer werden. Ein solches Vorgehen kann als verbotene Eigenmacht nach § 858 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und unerlaubte Selbsthilfe gemäß § 229 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gewertet werden, und ich muss für entstandene Schäden haften.
Die Zwangsräumung
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Die Zwangsräumung beginnt mit der Setzung einer vierwöchigen Frist durch den Gerichtsvollzieher. Sollte der Mieter diese Frist nicht einhalten, kann der Räumungstitel vollstreckt werden.
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Die Wohnung wird geöffnet, die Schlösser werden ausgetauscht, und ein Umzug wird angeordnet, wodurch der Vermieter wieder in Besitz der Wohnung gelangt.
Sonderfall: Berliner Räumung
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In Berlin gibt es die Möglichkeit einer kostengünstigeren Räumung.
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Dabei tauscht der Gerichtsvollzieher lediglich das Schloss aus und verschafft dem Vermieter somit den Besitz zurück.
Kosten
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Die Kosten für eine Räumung belaufen sich etwa auf 3.000 € für den Schlüsseldienst und die Spedition.
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Die Gerichtskosten hängen vom Streitwert ab, der sich nach dem Zwölffachen der Jahreskaltmiete richtet. Sie betragen etwa 700 € zuzüglich der Kosten für einen Rechtsanwalt.
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Diese Kosten können nach Abschluss des Prozesses vom Mieter zurückverlangt werden. Falls der Mieter zahlungsunfähig ist, erhält der Vermieter einen Titel über die Kosten, aus dem 30 Jahre vollstreckt werden kann.
Nach der Räumung folgt die Renovierung
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Oft sind umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich, die nicht nur Schönheitsreparaturen umfassen.
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Diese Sanierungsarbeiten können zwischen 10.000 und 15.000 € kosten und können vom Vermieter mithilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts vor Gericht geltend gemacht werden.
Inwiefern kann ich als Rechtsanwalt behilflich sein?
Als Vermieter kann eine Räumung ein langwieriger und teurer Prozess sein. Als erfahrener Rechtsanwalt im Mietrecht stelle ich sicher, dass das Verfahren so kosteneffizient und stressfrei wie möglich verläuft. Sobald Sie zu einem kostenlosen Erstberatungsgespräch in meine Kanzlei kommen, wird Ihre Wohnung bald wieder in guten Händen sein. Mit mir an Ihrer Seite läuft alles rechtlich korrekt!
Ich berate und begleite Sie von Anfang an: Wenn es noch ein bestehendes Mietverhältnis gibt, sorge ich für eine wirksame Kündigung! Wenn Sie bereits gekündigt haben, aber der Mieter nicht ausziehen will, helfe ich bei der Erstellung der Räumungsklage! Wenn die Räumung bevorsteht, aber Sie sich um die Kosten sorgen, behalte ich den Durchblick über die Finanzen und kümmere mich um die Rückgewinnung.
Zögern Sie nicht und überlassen Sie den Zustand Ihrer Immobilie nicht dem Zufall!
Ja, im Falle von Mietschulden hat der Mieter nach Erhebung der Klage noch eine Frist von zwei Monaten, die Schulden nachzuzahlen. Der Mieter kann auch vor Gericht eine Antwort auf die Klage einreichen. Sollte der Mieter jedoch vor Gericht zur Räumung verurteilt werden, kann die Zwangsräumung durchgeführt werden, außer es liegen besondere Härtefälle vor.
Die Basis jeder Räumung ist der Räumungstitel, den der Gerichtsvollzieher erhält, sobald das Räumungsurteil rechtskräftig geworden ist. In diesem Stadium kann das Urteil nicht mehr angefochten werden.
Um eine Wohnung zu räumen, muss der Räumungstitel gegen jede namentlich genannte Person vollstreckt werden. In einer Wohngemeinschaft betrifft dies alle Mitbewohner, da sie als gemeinsame Besitzer der Wohnung betrachtet werden.
Es ist gesetzlich untersagt, dass der Vermieter eigenmächtig handelt, selbst wenn er den Rechtsstreit gewonnen hat. Stattdessen kann er nach Ablauf der gerichtlich festgelegten Frist einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Nur dieser ist befugt, die Zwangsräumung durchzuführen.
Im Falle einer Zwangsräumungsklage können Ihnen erhebliche Kosten entstehen. Abhängig vom Umfang und der Komplexität des Verfahrens können die Kosten für die Räumung und mögliche Reparaturen zwischen 10.000 € und 30.000 € betragen. Die eigentlichen Räumungskosten können bis zu 3.000 € ausmachen. Die Gerichtskosten richten sich nach verschiedenen Faktoren, wie dem Zwölffachen der jährlichen Kaltmiete und den Anwaltskosten.
Zunächst ja. Die Gerichtskosten, die Kosten des Rechtsanwalts sowie die Kosten für die Zwangsräumung können später vom ehemaligen Mieter zurückgefordert werden. Dieser hat die Möglichkeit, seine Schulden innerhalb von 30 Jahren zu begleichen.
Die spezifische Dauer einer Räumung variiert individuell und ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Sobald ein vollstreckbares Räumungsurteil vorliegt, kann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen. Aufgrund unterschiedlicher Fristen kann es jedoch bis zu einem Jahr dauern, bis die Räumung vollständig abgeschlossen ist.
Nein, nach der Urteilsverkündung erhält der unwillige Mieter durch den Gerichtsvollzieher eine Frist von vier Wochen. Allerdings kann es auch vorkommen, dass der Mieter die Räumung je nach Einzelfall aufschiebt. Zieht der Mieter innerhalb dieser Frist aus, so ist keine Zwangsräumung notwendig.
Ein Vermieter kann eine außerordentliche fristlose Kündigung erst dann aussprechen, wenn der Mieter zwei Monatsmieten für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht gezahlt hat. Nach Ablauf der Kündigungsfrist oder nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung bin ich als Vermieter verpflichtet, eine Räumungsklage zu erheben.
Falls Mieter Schwierigkeiten haben, zeitnah eine neue Wohnung zu finden, empfehle ich, im Verlauf des laufenden Räumungsprozesses einen Antrag auf Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO zu stellen. Das Gericht hat die Möglichkeit, eine Frist von bis zu einem Jahr zu gewähren, um den Mietern ausreichend Zeit zur Suche einer neuen Unterkunft zu geben.