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Bauliche Veränderungen in der WEG: Wallbox, Aufzug und Barrierefreiheit
Fachbeitrag im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Vom Erfordernis der Zustimmung zum Rechtsanspruch
Bauliche Veränderungen sind Eingriffe, die über die reguläre Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausreichen und dessen Beschaffenheit abändern. Vor der Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes mussten ihnen regelmäßig alle erheblich betroffenen Eigentümer zustimmen, wodurch einzelne Projekte praktisch verhindert wurden. Ein einziger Miteigentümer konnte die Ladestation oder den Treppenlift blockieren.
Die Gesetzesreform hat diese Systematik auf den Kopf gestellt. Im Regelfall reicht für bauliche Veränderungen gemäß § 20 Abs. 1 WEG mittlerweile ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus. Bei vier gesellschaftspolitisch herausgehobenen Vorhaben geht der Gesetzgeber darüber hinaus: Gemäß § 20 Abs. 2 WEG steht jedem Eigentümer ein Anspruch darauf zu, dass ihm die Maßnahme bewilligt wird. Die Gemeinschaft entscheidet anschließend nicht mehr über das Ob der Veränderung, sondern ausschließlich über die Modalitäten der Umsetzung.
Für Eigentümer ergibt sich hieraus ein durchsetzbarer Rechtsanspruch, für Gemeinschaften und Verwaltungen die Verpflichtung, derartige Vorhaben rechtssicher abzuwickeln. Versäumnisse bei der Beschlussfassung und Kostenregelung münden in anfechtbare Beschlüsse und in Auseinandersetzungen über die fortdauernde Nutzung.
Wichtig: Auch die privilegierte Maßnahme erfordert einen Beschluss. Wer ohne Gestattungsbeschluss tätig wird, handelt eigenmächtig und kann zur Beseitigung verpflichtet werden, selbst wenn ihm der Anspruch grundsätzlich zustünde.
Die vier vorrangig zu behandelnden Maßnahmen gemäß § 20 Abs. 2 WEG
§ 20 Abs. 2 WEG führt vier Vorhaben auf, deren Gestattung jeder Wohnungseigentümer beanspruchen kann. Angemessene bauliche Veränderungen zu einem dieser Zwecke darf er fordern:
- Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge: Die Installation einer Ladevorrichtung, vor allem einer Wallbox am eigenen oder gemeinschaftlichen Stellplatz.
- Barrierefreiheit: Vorkehrungen zum Beseitigen von Barrieren, beispielsweise Rampen, Treppenlifte, Aufzüge oder das Verbreitern von Zugängen.
- Einbruchsschutz: Bauliche Vorkehrungen zur Steigerung der Sicherheit, beispielsweise verstärkte Türen, Gitter oder Schließanlagen.
- Glasfaseranschluss: Der Zugang zu einem Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.
Der Anspruch besteht grundsätzlich, das Ermessen der Gemeinschaft beschränkt sich auf die Durchführung. Sie darf über die konkrete technische Umsetzung, den Standort, die Ausführung und gestalterische Aspekte befinden, das Vorhaben jedoch nicht verweigern.
Grenze der Angemessenheit: Die Maßnahme muss angemessen sein. Eine Grenze setzt § 20 Abs. 4 WEG: Unzulässig sind bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer gegenüber anderen ohne dessen Einverständnis unbillig benachteiligen. Diese Schranke wird bei den privilegierten Maßnahmen jedoch eng ausgelegt, da der Gesetzgeber sie ausdrücklich fördern wollte. Eine einzelne Wallbox gestaltet die Anlage nicht grundlegend um.
Zustimmung des Sondereigentümers: Berührt die Maßnahme auch das Sondereigentum eines anderen, beispielsweise bei Leitungsführung, ist dessen Zustimmung erforderlich. Die Gestattung durch die Gemeinschaft ersetzt sie nicht.
Die Wallbox: Anspruch, Umsetzung und Netzanbindung
In der Praxis stellt die Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge den häufigsten Anwendungsfall dar. Der Anspruch steht jedem Eigentümer zu, der einen Stellplatz nutzt, unabhängig davon, ob sich dieser in seinem Sondereigentum befindet, ihm ein Sondernutzungsrecht zusteht oder der Stellplatz zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört.
Die Gemeinschaft entscheidet nicht darüber, ob die Wallbox installiert wird. Ihr Gestaltungsspielraum beschränkt sich auf die Ausführung:
- Technische Ausführung: Festlegung des Lademodells, Verlauf der Leitungen, Schutzmaßnahmen gegen Beschädigungen und Integration in die bestehende Elektroinstallation.
- Lastmanagement: Bei mehreren Antragstellern kann die Gemeinschaft ein koordiniertes Konzept fordern, das die Anschlusskapazität des Gebäudes einbezieht, anstatt jede Wallbox einzeln zu bewilligen. Dies kommt allen Eigentümern zugute und verhindert spätere Nachrüstungskosten.
- Abrechnung des Stroms: Der bezogene Strom muss verbrauchsgenau dem jeweiligen Nutzer zugeordnet werden, beispielsweise durch einen separaten Zähler oder ein Abrechnungssystem.
- Gestalterische Vorgaben: Standort und optische Gestaltung darf die Gemeinschaft bestimmen, sofern dadurch der Anspruch nicht praktisch unmöglich gemacht wird.
Weitblick statt Einzelfall: Für Gemeinschaften empfiehlt es sich, rechtzeitig ein Gesamtkonzept für die Elektromobilität zu verabschieden, das die grundlegende Infrastruktur und ein Lastmanagement umfasst. Dies ist in der Regel wirtschaftlicher, als jede Wallbox separat zu behandeln, und verhindert einen Wettlauf um die begrenzte Anschlussleistung. Ein derartiges Konzept lässt sich als bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen.
Lassen Sie ein Wallbox-Konzept überprüfen, bevor der erste Einzelantrag eingereicht wird. Andernfalls entscheidet die Reihenfolge der Anträge über die Zuteilung der begrenzten Ladekapazität.
Aufzug, Treppenlift und barrierefreie Gestaltung
Vorkehrungen zur Herstellung von Barrierefreiheit umfassen ein breites Spektrum vom einfachen Zugangsweg über Treppenlifte bis hin zum nachträglichen Einbau oder Anbau eines Personenaufzugs. Der Anspruch besteht auch in diesem Bereich grundsätzlich, während die Gemeinschaft lediglich über die konkrete Umsetzung entscheidet.
Differenzierung nach Eingriffsintensität: Je tiefer die bauliche Maßnahme in die vorhandene Gebäudesubstanz eingreift, desto sorgfältiger ist zu untersuchen, ob die Grenze zur grundlegenden Umgestaltung erreicht ist. Mobile Rampen oder Treppenlifte sind in der Regel unbedenklich. Der nachträgliche Anbau eines Außenaufzugs erfordert einen erheblicheren Aufwand und kann im Einzelfall an der Schwelle des § 20 Abs. 4 WEG zu bewerten sein, genießt jedoch im Kontext der Barrierefreiheit weiterhin die privilegierte Behandlung.
Nutzungsberechtigung und Ausschluss Dritter: Oft wird die Nutzungsdimension vernachlässigt. Entsteht ein Aufzug oder Lift auf Kosten eines einzelnen Eigentümers, ergibt sich die Frage nach der Nutzungsberechtigung. Zunächst steht dem bauenden Eigentümer die Nutzung der auf eigene Rechnung geschaffenen Einrichtung zu. Möchten weitere Eigentümer diese mitnutzen, müssen sie sich gemäß § 21 Abs. 4 WEG angemessen an den Herstellungskosten beteiligen.
Denkmalschutz und öffentliches Recht: Werden Fassade oder Statik berührt, können denkmalschutzrechtliche oder bauaufsichtliche Genehmigungen notwendig werden. Der wohnungseigentumsrechtliche Gestattungsbeschluss tritt nicht an die Stelle dieser öffentlich-rechtlichen Erlaubnisse. Beide Rechtsebenen sind gesondert zu betrachten.
Kostenverantwortung: Wer übernimmt die Finanzierung der baulichen Veränderung?
Bei baulichen Veränderungen stellt die Kostentragung den zentralen und streitanfälligsten Aspekt dar. § 21 WEG unterscheidet klar zwischen dem Veranlasser der Maßnahme und dem Nutzungsberechtigten.
Grundregel für verlangte und privilegierte Maßnahmen: Wer eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 WEG fordert oder wem sie auf seinen Antrag hin genehmigt wird, übernimmt gemäß § 21 Abs. 1 WEG die vollständigen Kosten. Ihm stehen auch die Nutzungen zu. Die Wallbox, der Treppenlift oder der Einbruchsschutz für die eigene Wohnung sind folglich grundsätzlich vom antragstellenden Eigentümer zu finanzieren, nicht von der Gemeinschaft.
Kostenverteilung bei Mehrheitsbeschluss: Fasst die Gemeinschaft einen Beschluss über eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG, tragen die Kosten grundsätzlich ausschließlich die zustimmenden Eigentümer, sofern nicht eine der beiden Ausnahmen des § 21 Abs. 2 WEG eingreift:
- Amortisation: Die Maßnahme rechnet sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums, dann übernehmen sämtliche Eigentümer die Kosten und profitieren von den Nutzungen.
- Qualifizierte Mehrheit: Die Maßnahme wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen sowie mindestens der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, dann tragen gleichfalls alle die Kosten, vorausgesetzt die Maßnahme ist nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
Nachträgliche Mitnutzung: Möchte ein Eigentümer eine Anlage mitnutzen, die ein anderer auf eigene Kosten erstellt hat, muss er sich nach § 21 Abs. 4 WEG durch angemessenen Ausgleich an den Herstellungskosten beteiligen. Erst danach ist er zur Nutzung berechtigt. Dies betrifft in der Praxis insbesondere gemeinsam nutzbare Anlagen wie Aufzüge.
Die Kostenverteilung muss ausdrücklich im Beschluss geregelt sein. Fehlt diese Regelung oder ist sie fehlerhaft, kann der Beschluss angefochten werden. Lassen Sie die Kostenregelung vor der Versammlung überprüfen.
Ordnungsgemäße Durchführung des Beschlussverfahrens
Selbst privilegierte Maßnahmen setzen einen ordnungsgemäßen Beschluss voraus. Das Verfahren ist fehleranfällig und bestimmt über die rechtliche Beständigkeit.
- Vorbereitung und Antragstellung: Der Eigentümer reicht einen präzisen Antrag ein, der Gegenstand, Ausführungsweise und Standort so eindeutig beschreibt, dass die Gemeinschaft über die Durchführungsmodalitäten entscheiden kann. Ein allgemeiner Antrag auf Zulassung einer Wallbox reicht nicht aus.
- Tagesordnung: Der Punkt muss so konkret angekündigt werden, dass die Eigentümer die Bedeutung erfassen können. Bei baulichen Veränderungen mit wesentlichen Kostenfolgen sind Entscheidungsunterlagen wie Kostenvoranschläge und Kostenschätzungen erforderlich.
- Gestattungsbeschluss: Bei privilegierten Maßnahmen beschließt die Gemeinschaft über die Zulassung und legt die Durchführungsweise sowie die Kostentragung fest. Über die grundsätzliche Zulässigkeit wird nicht abgestimmt.
- Ablehnungsbeschluss und Rechtsschutz: Verweigert die Gemeinschaft eine privilegierte Maßnahme oder verschleppt sie diese, kann der Eigentümer den ablehnenden Beschluss anfechten und gleichzeitig mittels Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG die gerichtliche Zulassung erreichen.
- Anfechtungsfrist: Für die Anfechtung eines Gestattungs- oder Ablehnungsbeschlusses besteht eine Monatsfrist. Wer die Durchführungsweise für unzumutbar hält oder die Kostenverteilung beanstanden möchte, muss innerhalb eines Monats Klage erheben.
Kein eigenmächtiges Handeln: Wer ohne Beschluss bauliche Maßnahmen umsetzt, riskiert einen Rückbauanspruch der Gemeinschaft, auch bei privilegierten Maßnahmen. Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG gewährt lediglich einen Anspruch auf Zulassung, keine Berechtigung zur unmittelbaren Durchführung.
Instandhaltung, Betrieb und Beseitigung der Einrichtung
Die rechtliche Behandlung endet nicht mit der Fertigstellung. Während der gesamten Nutzungsdauer der Anlage ergeben sich Folgefragen, die bereits im Beschluss geklärt werden sollten.
- Erhaltungslast: Wartung und Instandhaltung einer auf eigene Kosten realisierten baulichen Veränderung obliegen grundsätzlich dem Eigentümer, der von ihr profitiert. Bei gemeinschaftlich genutzten Anlagen bestimmt sich die Lastenverteilung nach dem Nutzungs- und Kostenschlüssel.
- Verkehrssicherung: Die sichere Beschaffenheit der Anlage, beispielsweise eines Treppenlifts oder einer Wallbox, muss gewährleistet sein. Die Verantwortlichkeit sollte eindeutig festgelegt werden.
- Versicherung: Die Integration in die Gebäudeversicherung oder eine separate Absicherung muss geklärt werden, insbesondere bei technischen Anlagen mit Schadenspotenzial.
- Rechtsnachfolge: Nutzungsrecht und Erhaltungslast gehen bei Veräußerung der Einheit auf den Rechtsnachfolger über, sofern dies beschlossen und dokumentiert wurde. Eine präzise Beschlussdokumentation verhindert späteren Streit über die Zuordnung.
- Rückbau: Ein Rückbau kann erforderlich werden, wenn die Anlage nicht mehr genutzt wird oder ihre Grundlage wegfällt. Die Voraussetzungen und die Kostentragung sollten im Vorfeld festgelegt sein.
Klären Sie Erhaltung, Nutzung und Rückbau bereits im Gestattungsbeschluss. Nachträgliche Vereinbarungen sind erheblich schwieriger zu erzielen, wenn die Anlage bereits errichtet ist.
Empfehlungen zum Vorgehen und rechtliche Unterstützung
Wer als Eigentümer eine privilegierte Maßnahme realisieren möchte, benötigt einen exakt formulierten Antrag und muss die Anfechtungsfrist im Blick behalten. Sollte das Projekt zurückgewiesen oder hinausgezögert werden, erreicht man durch das Zusammenspiel von Anfechtung des ablehnenden Beschlusses und Beschlussersetzungsklage das gewünschte Ergebnis. Wer hingegen ohne entsprechenden Beschluss handelt, schwächt seine Rechtsposition erheblich und läuft Gefahr, zum Rückbau gezwungen zu werden.
Für Eigentümergemeinschaften und deren Verwaltungen liegt der entscheidende Punkt in einer gründlichen Vorbereitung des Beschlusses. Der Gestattungsbeschluss hat die Durchführung, die Verteilung der Kosten, die Instandhaltungspflichten sowie die Nutzungsbefugnisse zu bestimmen und dabei die Abgrenzung zum Sondereigentum zu berücksichtigen. Im Bereich der Elektromobilität stellt ein vorausschauend entwickeltes Gesamtkonzept mit integriertem Lastmanagement üblicherweise die ökonomisch vorteilhaftere und rechtlich abgesichertere Alternative zur isolierten Einzelfallprüfung dar.
Ein Rechtsanwalt unserer Kanzlei unterstützt Wohnungseigentümer, Gemeinschaften und Hausverwaltungen bei baulichen Veränderungen: von der Ausarbeitung und Durchsetzung von Anträgen für privilegierte Maßnahmen über die rechtssichere Ausgestaltung von Gestattungsbeschlüssen samt Kosten- und Nutzungsregelungen bis hin zur Abwehr und Geltendmachung von Anfechtungen sowie in Verfahren zur Beschlussersetzung und zum Rückbau.
Setzen Sie sich mit uns in Verbindung und lassen Sie Ihren Antrag oder Beschluss überprüfen, bevor die Anfechtungsfrist verstreicht.
FAQs – Häufig gestellte Fragen
Nein. Gemäß § 20 Abs. 2 WEG besitzt jeder Eigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge gestattet wird. Die Gemeinschaft entscheidet nicht länger über das Ob, sondern ausschließlich über die konkrete Art und Weise der Umsetzung, beispielsweise bezüglich Technik, Standort, Leitungsführung und Lastmanagement. Eine vollständige Ablehnung kommt nur in engen Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn die Maßnahme die Anlage grundlegend umgestalten würde, was bei einer einzelnen Wallbox in der Regel nicht der Fall ist.
Im Regelfall derjenige Eigentümer, der die Maßnahme beantragt hat. Gemäß § 21 Abs. 1 WEG übernimmt bei einer auf eigenen Wunsch genehmigten baulichen Änderung der antragstellende Eigentümer sämtliche Kosten selbst und erhält im Gegenzug auch die alleinige Nutzung. Eine Kostenbeteiligung der Gemeinschaft besteht nicht. Eine abweichende Regelung gilt, sobald die Gemeinschaft eine gemeinsame Ladeinfrastruktur mit qualifizierter Mehrheit oder unter Amortisationsgesichtspunkten beschließt – in diesem Fall erfolgt die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 2 WEG.
Es handelt sich um vier Bereiche: die Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie den Glasfaseranschluss. Jeder Wohnungseigentümer besitzt das Recht auf angemessene bauliche Veränderungen, die einem dieser Zwecke entsprechen. Die Eigentümergemeinschaft darf lediglich über die konkrete Umsetzung bestimmen, kann das Vorhaben jedoch nicht verweigern, es sei denn, die Wohnanlage würde dadurch grundlegend verändert oder ein Eigentümer würde unzumutbar benachteiligt.
Ja. Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG ist ein Anspruch auf Erlaubnis, keine Berechtigung zum unmittelbaren Handeln. Notwendig sind ein Antrag und ein Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft, welcher die Durchführung sowie die Kostentragung festlegt. Wer ohne Beschluss baulich tätig wird, handelt eigenmächtig und kann zur Beseitigung verpflichtet werden, selbst wenn ihm der Anspruch grundsätzlich zusteht. Verweigert die Gemeinschaft die Zustimmung, steht die Beschlussersetzungsklage zur Verfügung.
Zunächst derjenige Eigentümer, der die Finanzierung übernommen hat. Anderen Eigentümern steht die Mitnutzung der Anlage nur dann zu, wenn sie gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen angemessenen Ausgleich für die Herstellungskosten leisten. Erst durch diese Kostenbeteiligung entsteht das Recht zur Nutzung. Dies gilt vor allem für gemeinsam nutzbare Anlagen wie Aufzüge und erstreckt sich auf die laufende Instandhaltung entsprechend dem jeweiligen Nutzungsanteil.
Gemäß § 20 Abs. 4 WEG sind bauliche Veränderungen unzulässig, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer gegenüber anderen ohne dessen Zustimmung unbillig benachteiligen würden. Damit sind Eingriffe gemeint, welche die Gesamtanlage in ihrem Charakter verändern. Bei privilegierten Maßnahmen wird diese Grenze restriktiv ausgelegt, da der Gesetzgeber ihre Umsetzung ausdrücklich begünstigen wollte. Eine einzelne Wallbox oder ein Treppenlift überschreitet diese Schwelle üblicherweise nicht.
Nein. Der wohnungseigentumsrechtliche Gestattungsbeschluss regelt ausschließlich das Verhältnis zwischen den Eigentümern. Notwendige öffentlich-rechtliche Genehmigungen, beispielsweise nach Bauordnungsrecht oder Denkmalschutzrecht, werden dadurch nicht ersetzt. Bei Maßnahmen, die Fassade oder Statik betreffen, wie etwa beim nachträglichen Aufzugsanbau, müssen beide Ebenen separat geprüft und die öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zusätzlich eingeholt werden.
Wird ein Antrag auf eine privilegierte Maßnahme abgelehnt oder nicht bearbeitet, kann der Eigentümer den ablehnenden Beschluss innerhalb eines Monats anfechten und gleichzeitig Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG einreichen. Das Gericht ersetzt dann die fehlende Gestattung. Voraussetzung ist, dass die Angelegenheit zuvor der Eigentümerversammlung vorgelegt worden ist. Aufgrund der Monatsfrist für die Anfechtung des Negativbeschlusses sollte zügig gehandelt werden.
Der wohnungseigentumsrechtliche Anspruch gemäß § 20 Abs. 2 WEG steht ausschließlich dem Eigentümer zu, nicht dem Mieter. Mietern steht ein eigenständiger mietrechtlicher Anspruch nach § 554 BGB gegenüber ihrem Vermieter auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen bezüglich Elektromobilität, Barrierefreiheit und Einbruchsschutz zu. Der Vermieter hat die Maßnahme anschließend in seiner Eigenschaft als Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft durchzusetzen. Beide Ebenen sind miteinander verknüpft, rechtlich jedoch getrennt zu betrachten.
Für Eigentümer vor Einreichung des Antrags, damit dieser und die geplante Umsetzung exakt formuliert werden, sowie unmittelbar nach einem abschlägigen Beschluss, da die Monatsfrist zu beachten ist. Für Gemeinschaften und Verwaltungen bei der Erstellung des Gestattungsbeschlusses, vor allem hinsichtlich der Regelung von Kosten und Nutzung sowie bei der Entwicklung eines Gesamtkonzepts für Elektromobilität. Ebenfalls bei baulichen Eingriffen in die Substanz, Fassade oder Statik mit öffentlich-rechtlicher Relevanz empfiehlt sich eine rechtzeitige rechtliche Prüfung.